Calculadora Crédito Habitação — Prestação com Euribor e Spread 2026

Perguntas frequentes

Como se calcula a prestação de um crédito habitação?

A prestação calcula-se pelo método francês (amortização constante): é um valor fixo mensal onde no início pagas maioritariamente juros e progressivamente mais capital. A fórmula usa o capital em dívida, a taxa de juro mensal (Euribor + spread ÷ 12) e o número de prestações restantes. Qualquer alteração da Euribor na revisão muda a prestação porque a taxa muda mas o prazo mantém-se.

O que é a Euribor e como afecta a minha prestação?

A Euribor (Euro Interbank Offered Rate) é a taxa de referência interbancária fixada pelo BCE. A maioria dos créditos habitação em Portugal indexa-se à Euribor a 6 ou 12 meses. Quando a Euribor sobe, a tua prestação sobe na próxima revisão (geralmente semestral ou anual). O spread é a margem fixa do banco — não muda com o mercado. A tua taxa efectiva é Euribor + spread.

O que é o LTV e porque é importante?

LTV (Loan-to-Value) é o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel. Em Portugal, o Banco de Portugal limita o LTV a 90% para habitação própria permanente e a 80% para outros fins. Um LTV mais baixo significa menor risco para o banco — e habitualmente traduz-se num spread mais favorável. Com 20% de entrada (LTV 80%) consegues tipicamente condições substancialmente melhores do que com 10% (LTV 90%).

Vale a pena amortizar antecipadamente?

Quase sempre sim, especialmente nos primeiros anos quando o saldo em dívida é maior e os juros pesam mais na prestação. Em créditos habitação a taxa variável, a lei portuguesa limita a penalização por amortização antecipada a 0,5% do capital reembolsado — um valor baixo face à poupança em juros. Quanto mais cedo na vida do crédito, maior o impacto: amortizar 10.000€ no ano 3 poupa muito mais em juros do que amortizar o mesmo montante no ano 20.

O que é o MTIC e como comparar propostas de bancos?

O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) é o custo total do crédito ao longo de todo o prazo: inclui capital, juros, comissões de abertura, seguro de vida e outros encargos obrigatórios. É o número correcto para comparar propostas de bancos diferentes — um spread baixo com seguro de vida caro pode ser mais caro no total do que um spread ligeiramente superior com seguro competitivo. A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que os bancos são obrigados a fornecer inclui o MTIC.